Kiedy powstaje wspólnota?

Wspólnoty mieszkaniowe powstały z mocy ustawy o własności lokali w dniu 1.01.1995 roku wszędzie tam, gdzie w budynkach gminnych, kolejowych, wojskowych itp. występowała współwłasność. To znaczy taki stan, w którym w jednym budynku występowało, co najmniej dwóch właścicieli mieszkań (jednym była, np. gmina, a drugim osoba fizyczna). Można również powiedzieć, że wspólnoty mogły powstać później, ale tylko w takich wypadkach, kiedy wyłączny właściciel jakiegoś budynku po 01.01.1995 sprzedał jakieś mieszkanie, np. panu Kowalskiemu po tej dacie. Takich przypadków jest trochę. Dotyczy to sytuacji w budynkach, w których sprzedaż mieszkań przez gminę czy inny podmiot była wstrzymana do czasu wyjaśnienia roszczeń. Zasadność takich roszczeń się wyjaśniła i zaczęto sprzedawać mieszkania, np. w roku 1996, z dniem sprzedaży pierwszego mieszkania powstała wspólnota. Przypadki powstania wspólnot później niż w roku 1995 notujemy również w nowo budowanych domach, gdzie najpierw inwestor je buduje, a potem tak naprawdę sprzedaje. Po przepisaniu mieszkań na osoby, które dawały mu pieniądze, powstaje wspólnota. W przyszłości będą powstawały wspólnoty na bazie budynków spółdzielczych.

Co to jest „mała wspólnota”?

To taki budynek, w którym liczba lokali mieszkalnych nie przekracza siedmiu. Ma to fundamentalne znaczenie, ponieważ takie wspólnoty są praktycznie wyłączone z jurysdykcji ustawy o własności lokali. Taka wspólnota rządzi się zasadami zawartymi w kodeksie cywilnym. Najistotniejszą różnica jest fakt, że w takiej wspólnocie decyzje w zakresie czynności zwykłego zarządu zapadają większością głosów wszystkich właścicieli (wszyscy właściciele sprawują zarząd), a decyzje w zakresie przekraczającym zwykły zarząd podejmuje się w konsensusie (potrzebna zgoda wszystkich właścicieli). Budynki, które posiadają więcej niż siedem mieszkań, są potocznie nazywane dużymi wspólnotami, a ich zasady funkcjonowania są zawarte w ustawie o własności lokali.

Co to jest samodzielny lokal mieszkalny i czym on się różni od lokalu użytkowego?

Jest to wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, który wraz z pomieszczeniami przynależnymi służy zaspakajaniu potrzeb mieszkaniowych. Jeśli chodzi o lokal użytkowy, definicja jest podobna, jednak jego przeznaczenie jest inne niż cele mieszkaniowe. W przypadku zmiany przeznaczenia lokalu jest potrzebna stosowna decyzja starostwa. Samodzielne lokale mieszkalne lub użytkowe mogą stanowić oddzielną nieruchomość lub wchodzić w skład jednej nieruchomości.

Co to są pomieszczenia przynależne?

Do lokalu mogą przynależeć, jako jego części składowe, inne pomieszczenia. Nie muszą do niego bezpośrednio przylegać, a nawet mogą znajdować się poza nieruchomością, w której lokal się znajduje. Takie pomieszczenia to: piwnice, strychy, komórki, garaże. Jeśli dane pomieszczenie przynależy do jakiegoś konkretnego lokalu, musi być wyszczególnione w umowie najmu (w odniesieniu do mieszkania lokatorskiego) lub w akcie notarialnym sprzedaży mieszkania, (jeśli chodzi o mieszkanie właścicielskie).

Co to jest powierzchnia użytkowa budynku?

To jest – ujmując wprost – suma powierzchni mieszkań i lokali użytkowych w budynku. Do powierzchni użytkowej nie wchodzą powierzchnie klatek schodowych, strychów, pralni, suszarni itp. Do powierzchni użytkowej nie zalicza się również pomieszczeń przynależnych.

Co to jest część wspólna budynku, zwana w ustawie nieruchomością wspólną?

Są to pomieszczenia, urządzenia i instalacje służące więcej niż jednemu właścicielowi. I tak są nimi w budynku: klatki schodowe, strychy, suszarnie, pralnie itp., wszystkie instalacje w częściach ewidentnie służących więcej niż jednemu właścicielowi, konstrukcje nośne budynku, dach itp., windy, hydrofornie, urządzenia węzła itp. Należy pamiętać, że właściciele mogą w drodze uchwały doprecyzować cześć wspólną we własnym budynku rozszerzając lub zawężając to pojecie. Należy pamiętać, że część wspólną może stanowić również grunt określający nieruchomość. W większości wspólnot, zwłaszcza tych, które powstały na majątku gminy lub skarbu państwa, taka współwłasność nie występuje, ponieważ ułamkowa część gruntu jest właścicielowi mieszkania dzierżawiona wieczyście, a nie sprzedawana. To – jak wiadomo – się zmienia, ponieważ prawo umożliwia uwłaszczenie się na tym gruncie i właściciele coraz częściej z tego prawa korzystają.

Co to jest współczynnik udziału w powierzchni wspólnej?

Jest to proporcjonalny udział danego Właściciela lokalu w powierzchniach wspólnych budynku. Jego wartość jest uzależniona od wielkości powierzchni posiadanej przez Właściciela lokalu – im większa powierzchnia tym większy współczynnik udziału. Współczynnik udziału jest brany pod uwagę na przykład podczas głosowania uchwał na zebraniach Wspólnoty Mieszkaniowej lub przy rozliczeniach.

Co to jest zebranie właścicieli?

Jest to zgromadzenie wszystkich właścicieli mieszkań i lokalów użytkowych w danej nieruchomości. W tym miejscu należy stwierdzić, że nie ma żadnych przeszkód formalnych, aby w zebraniu brali udział lokatorzy. Wszak sprawy dotyczące ich budynku mogą ich zainteresować. Zapraszanie lokatorów na zebranie jest również korzystne z punktu widzenia tworzenia wspólnoty mieszkańców. Jednak należy pamiętać, że decyzje na zebraniach podejmuje się w drodze głosowań właścicieli i w tej materii lokatorzy mogą się tylko przyglądać.

Jak często zwołuje się zebranie właścicieli?

Zebranie teoretycznie zwoływać można tak często jak to się podoba zarządowi wspólnoty lub właścicielom. Ustawa nakłada tylko pewne minimum określone w art. 30 ust.1 punkt 3 „Zarząd jest zobowiązany zwoływać zebranie ogółu właścicieli, co najmniej raz w roku, nie później niż w pierwszym kwartale każdego roku”. W praktyce zebrania odbywają się właśnie w pierwszym kwartale i są poświęcone ocenie minionego roku i planom na rok bieżący. Czasami zwołuje się zebranie w ciągu roku, w przypadkach, kiedy należy omówić i podjąć decyzję ważną dla wspólnoty.

Jak zwołuje się zebranie właścicieli?

Zebranie zwołuje zarząd wspólnoty z własnej inicjatywy lub na wniosek właścicieli dysponujących, co najmniej 1/10 udziałów w nieruchomości wspólnej. O zebraniu zarząd wspólnoty zawiadamia każdego właściciela na piśmie przynajmniej na tydzień przed terminem spotkania. W zawiadomieniu o zebraniu należy podać dzień, godzinę, miejsce i porządek obrad. Co prawda ustawa nie nakazuje wprost załączania do porządku zebrania uchwał, jakie planuje się podjąć jednak należy w tym miejscu stwierdzić, że zwyczajem staje się dołączanie projektów uchwał. Porządek obrad zaproponowany w zawiadomieniu nie powinien być zmieniany.

Jak zapadają decyzje we wspólnocie?

Decyzje są podejmowane w postaci uchwał przyjmowanych większością głosów na zebraniach wszystkich właścicieli lub podczas głosowań obiegiem. Takie uchwały są niezbędne w sprawach, o których mówi cytowany wcześniej art. 22 ustawy o własności lokali. Uchwały mogą być podejmowane również w innych sprawach, lecz nie są one konieczne.
Decyzje mogą być podejmowane również, jako przyjęte wnioski na zebraniu (zapisane i przegłosowane, czego dowodem jest protokół z zebrania). Pozostałe decyzje podejmuje zarząd na podstawie uchwał przyjętych na zebraniu lub trzymając się zasady z art. 22, który definiuje kompetencje zarządu do podejmowania decyzji niewymienionych w tym artykule.

Jak głosuje się na zebraniu?

Na zebraniu głosuje się udziałami tj. współczynnikiem własności, który jest stosunkiem powierzchni użytkowej mieszkania do powierzchni użytkowej sumy wszystkich mieszkań. Taki współczynnik jest zawarty w każdym akcie notarialnym i jest liczbą mniejszą od jedności. Jak łatwo się domyśleć – suma wszystkich współczynników w danej nieruchomości powinna równać się jeden. Reasumując, idea głosowania współczynnikami jest zastosowaniem sprawiedliwej zasady „masz tyle do powiedzenia, ile płacisz”. Wszak zgodnie z wielkością współczynnika własności, właściciele ponoszą koszty utrzymania swojego budynku.

Kiedy głosuje się „jeden właściciel jeden głos”?

Ustawa przewiduje trzy sytuacje, kiedy taki fakt może mieć miejsce. Pierwszy to taki, kiedy właściciele tak postanowią, przyjmując taką uchwałę. Oczywiście taka uchwała jest głosowana udziałami, a dopiero jej efektem jest głosowanie „jeden głos jeden właściciel”. Drugim przypadkiem jest sytuacja, kiedy suma współczynników własności w nieruchomości nie jest równa 1. Z trzecim przypadkiem mamy do czynienia wtedy, kiedy właściciele są w mniejszości w stosunku do jednego właściciela ( takim właścicielem może być np. skarb państwa lub gmina). W tych dwóch przypadkach zarządza się głosowanie „jeden właściciel jeden głos” na żądanie 20% własności ( suma współczynników właścicieli, którzy się tego domagają musi przekroczyć 0.2). Istnieje pogląd, że takie głosowania mogą być zarządzane tylko w konkretnej sprawie tj. w głosowaniu nad konkretną uchwałą a nie na wszystkie uchwały.

Co oznacza zebranie zwołane obiegiem?

Oznacza to, że zarząd zamiast zwoływać właścicieli w jednym miejscu i czasie zawiadamia ich, że w określonym czasie będzie np. „chodził po mieszkaniach” i prosił pojedynczo właścicieli, aby zagłosowali za lub przeciw danej uchwale. W zawiadomieniu zarząd powinien przedstawić projekt uchwały, a zbierać głosy nie może wcześniej niż za 7 dni.
O przyjęciu lub odrzuceniu takiej uchwały zarząd powinien poinformować wszystkich właścicieli w trybie ogólnie przyjętym za zwyczajowy (np. wywiesić uchwałę na tablicy ogłoszeń w budynku).

Czy można głosować uchwałę zbierając głosy na zebraniu a potem „dozbierać” resztę obiegiem?

Tak. Jasno o tym mówi art. 23.1 ustawy o własności lokali „uchwały właścicieli lokali są podejmowane bądź na zebraniach, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd; uchwała może być wynikiem głosów oddanych częściowo w drodze indywidualnego ich zebrania.

Jak doposażyć budynek w centralną ciepłą wodę?

Piecyki gazowe w łazienkach to duża niedogodność, obawy związane z bezpieczeństwem a ostatnio również dość drogi sposób uzyskiwania ciepłej wody w naszych mieszkaniach. Coraz więcej wspólnot i spółdzielni mieszkaniowych decyduje się na usunięcie piecyków i zastąpienie ich ciepłą wodą z sieci SPEC. Warto wiedzieć, które budynki mogą to zrobić? Na jaką pomoc i od kogo mogą liczyć? Wreszcie, jak się za to zabrać i ile może to kosztować? Jeśli chodzi o to, jakie budynki można doposażyć w ciepłą wodę, to teoretycznie wszystkie. Jednak w praktyce, wymuszonej rachunkiem ekonomicznym doposaża się budynki, które są już podłączone do sieci SPEC ( przez fakt posiadania centralnego ogrzewania) i posiadające samodzielny węzeł. Na pomoc w tym przedsięwzięciu można liczyć z przyczyn oczywistych na SPEC. Otóż nasi stołeczni ciepłownicy są skłonni na własny koszt przerobić nasz węzeł do odbioru ciepłej wody (ok. 30 tys. zł). W zależności czyją własnością są urządzenia w węźle możemy liczyć na wykonanie na ich koszt projektu (ok. 4 do 7 tys. zł). I to by było na tyle, jeśli chodzi o bonusy. Po stronie mieszkańców pozostają koszty: dostosowania pomieszczenia węzła (w zależności od jego stanu od 3 do 10 tys. zł.), wyposażenie budynku w wewnętrzną instalację rozprowadzającą ciepłą wodę (w zależności od stopnia skomplikowania od 2 do 2,5 tys. zł. za lokal – koszty razem z projektami i uzgodnienia). Kosztem dodatkowym przy doposażeniu budynku w ciepłą wodę może okazać się konieczność wymiany instalacji gazowej. Taka sytuacja może mieć miejsce w przypadku starej, skręcanej instalacji, która w trakcie doposażenia budynku w ciepłą wodę rozszczelnia się w sposób nienaprawialny z ekonomicznego punktu widzenia.

Czym są opłaty eksploatacyjne?

Są to opłaty związane z utrzymaniem budynku oraz jego ogólnym użytkowaniem. Do takich opłat należą na przykład opłaty za: utrzymanie części wspólnych, wodę, energię elektryczną, opłata za administrowanie lub zarządzanie, sprzątanie czy ochronę. Opłaty eksploatacyjne naliczane są proporcjonalnie do powierzchni lokalu danego płatnika.

Kto zwołuje zebranie Właścicieli lokali i co na nim należy obowiązkowo rozpatrzyć?

Zgodnie z art. 30 ustawy o własności lokali Zarządca Nieruchomości zwołuje roczne zebranie członków Wspólnoty Mieszkaniowej, w terminie do końca marca każdego roku kalendarzowego. Wszyscy Właściciele lokali powinni otrzymać pisemne zawiadomienie o zebraniu z podanym terminem, miejscem oraz porządkiem obrad. W zebraniu mogą uczestniczyć z prawem głosowania nad projektami uchwał wyłącznie Właściciele lokali. Jeśli Właściciel lokalu nie może osobiście przybyć na zebranie może w formie pisemnej upoważnić inną pełnoletnią osobę do głosowania. Natomiast w przypadku, gdy Zarząd lub Zarządca, nie zwoła zebrania ogółu Właścicieli lokali w tym terminie, to zgodnie z art. 30 ust. 1a ustawy o własności lokali, zebranie coroczne może zwołać każdy z właścicieli. Do zwoływania zebrań zastosowanie mają przepisy art. 32 ust. 1 i 2 ustawy o własności lokali. W myśl art. 30 ust. 2 ww. ustawy, przedmiotem corocznego zebrania Właścicieli lokali powinny być w szczególności:
1) uchwalenie rocznego planu gospodarczego zarządu nieruchomością wspólną i opłat na pokrycie kosztów zarządu,
2) ocena pracy Zarządu,
3) sprawozdanie Zarządu i podjęcie uchwały w przedmiocie udzielenia mu absolutorium.
Należy pamiętać, iż poprzez zebranie, Właściciele lokali we Wspólnocie Mieszkaniowej mają bezpośredni wpływ na decyzje Zarządu, ponieważ na podstawie uchwał podjętych na zebraniu, Zarządca realizuje decyzje Współwłaścicieli nieruchomości wspólnej.

Czy nowy Właściciel mieszkania odpowiada za dług poprzedniego?

Nie. W tym przypadku często mylnie odczytywany jest przepis art. 548 § 1 kodeksu cywilnego: „Z chwilą wydania rzeczy sprzedanej przechodzą na kupującego korzyści i ciężary związane z rzeczą …”. Ciężarów nie można jednak utożsamiać z długami. W przypadku zaliczek na koszty zarządu ciężarem będzie obowiązek przyszłego uiszczania zaliczek uchwalonych w przeszłości przez Wspólnotę. Właściciel lokalu ponosi odpowiedzialność za ciężary od momentu wydania mu mieszkania, a nie z chwilą podpisania aktu notarialnego. Natomiast zaliczki, których termin zapłaty już minął są długiem. Obciąża on nie lokal mieszkalny, lecz osobę, która była zobowiązana do zapłaty należności w chwili, gdy stały się wymagalne (nadszedł termin ich płatności). Zmiana Właściciela lokalu nie oznacza przejścia długu na inną osobę. Nadal winnym spłaty zaległości jest poprzedni Właściciel. Tylko w dwóch przypadkach Wspólnota mogłaby domagać się zapłaty zaległości od nowego Właściciela lokalu. Zgodnie z art. 519 kodeksu cywilnego dług może zostać przejęty przez osobę trzecią, czyli inną niż dłużnik i wierzyciel. Nic nie stoi na przeszkodzie, żeby tą osobą był nabywca mieszkania. Przejęcie długu może się dokonać wyłącznie w drodze umowy albo między dłużnikiem a nowym Właścicielem za zgodą wierzyciela albo między wierzycielem a nowym Właścicielem za zgodą dłużnika. Można wyobrazić sobie sytuację, że nabywca mieszkania godzi się spłacić zaległe należności zbywcy w zamian za niższą cenę sprzedaży mieszkania. Wspólnota powinna jednak wiedzieć i zgodzić się na takie przejęcie długu.

Jakie są konsekwencje nieważnych atestów wodomierzy we Wspólnocie Mieszkaniowej?

Okręgowy Urząd Miar może wystawić mandat Zarządowi Wspólnoty w wysokości 500 zł.
Ponadto, jeśli Zarząd nie kontroluje ważności atestów wodomierzy, naraża członków Wspólnoty na szkodę, gdyż nie można wykluczyć, że któryś z wodomierzy nie przedstawia realnego zużycia wody.

Kto płaci we wspólnocie zaliczki na utrzymanie nieruchomości wspólnej?

Zaliczki płacą tylko i wyłącznie właściciele. Płacą je proporcjonalnie do m? powierzchni użytkowej posiadanego przez siebie lokalu, czy – jak kto woli – w proporcji określonej współczynnikiem własności w nieruchomości wspólnej. Właściciele płacą dwie zaliczki: na bieżące utrzymanie budynku oraz na fundusz remontowy. Jeśli piszę się o właścicielach, to są to wszyscy właściciele, również gminę czy skarb państwa. Różnica jest tylko taka, że właściciel w postaci gminy czy skarbu państwa ma więcej własności w danej wspólnocie i zazwyczaj reprezentuje go jakiś urzędnik.

Czy właściciel płaci czynsz?

Nie, właściciel nie płaci czynszu. Wręcz przeciwnie: właściciel może otrzymywać czynsz za korzystanie ze swojej własności. Robi tak gmina czy skarb państwa wynajmując swoje (będące ich własnością) mieszkania i lokale użytkowe. Pobierają czynsz również inni właściciele, kiedy postanowią wynająć swoje mieszkanie. Czynsz płaci najemca, nie właściciel i o tym trzeba pamiętać.

Kto i kiedy ustala wysokość zaliczek?

Wysokość zaliczek ustalają wszyscy właściciele na zebraniu. Zazwyczaj ustala się je na dany rok podczas marcowego zebrania sprawozdawczego. Zdarza się również tak, że trzeba je zmieniać w czasie roku, ponieważ wzrosły ceny usług lub nastąpiła niespodziewana awaria. W każdym takim przypadku zwołuje się zebranie wszystkich właścicieli lub zarządza się głosowanie obiegiem.

Kiedy właściciel płaci zaliczki?

Ustawa stanowi, że każdy właściciel jest zobowiązany płacić ustalone zaliczki z góry do 10 każdego miesiąca. Oczywiście po zakończeniu roku zarząd wspólnoty jest zobowiązany rozliczyć wpłacane zaliczki poprzez wykazanie faktycznie poniesionych kosztów.

Co się dzieje, gdy właściciel nie płaci zaliczek?

Otóż, jest tak jak wszędzie:, jeśli ktoś nie płaci, to należy od niego egzekwować zobowiązania. Po pierwsze, jeśli zaliczki wpływają z opóźnieniem, to nalicza się od opóźnień odsetki. Egzekucja należności odbywa się na drodze postępowania sądowego, przy czym ustawa daje możliwość postępowania upominawczego bez względu na wysokość zobowiązań. Innymi słowy, ten tryb jest dość szybki jak na polskie sądy i mało kosztowny. Jeśli właściciel zalega z opłatą na znaczną kwotę pieniędzy, a inne postępowania nie przyniosły rezultatu, można w sądzie uzyskać wyrok nakazujący sprzedaż jego lokalu w drodze licytacji. Właścicielowi, któremu w tym trybie sprzedano mieszkanie, nie przysługuje prawo do lokalu zastępczego. Innymi słowy – „ląduje na ulicy”. Coraz częściej przed uzyskaniem wyroku o sprzedaży lokalu zarząd wspólnoty w postępowaniu sądowym „zajmuje hipotekę”. Jest to postępowanie, które ma na celu zablokowanie sprzedaży zadłużonego lokalu przez niepłacącego właściciela, by uniemożliwić mu „ulotnienie się”.

Kto decyduje o porządku obrad na zebraniu właścicieli?

Zarząd Wspólnoty zwołując zebranie proponuje jego porządek. Właściciele, jeśli chcą wprowadzić jakiś punkt do porządku obrad nie powinni czekać do zebrania tylko jeszcze przed jego zwołaniem powinni wnieść na piśmie wniosek o wprowadzenie jakiegoś punktu do porządku obrad. Po takim wystąpieniu zarząd jest zobowiązany do umieszczenia takiego punktu w porządku obrad. Wprowadzanie dodatkowych punktów w czasie trwania zebrania może spowodować unieważnienie uchwała podejmowanych w tym trybie. Dzieje się tak, dlatego że sądy coraz częściej stoją na stanowisku, że powiadomienie o porządku zebrania na siedem dni wcześniej jest ustawowo konieczne i w związku z tym każdy, kto nie przyszedł na zebranie mógł podjąć taką decyzję nie wiedząc o tym, że porządek będzie zmieniony. Z tego powodu właściciele zmieniając porządek obrad w trakcie zebrania w jakimś stopniu ograniczyli jego prawo decydowania. Trudno dyskutować z sądem, dlatego raczej przestrzegam przed nagłymi zmianami porządku obrad w trakcie trwania zebrania.

Czy ktoś może zastąpić właściciela na zebraniu?

Tak. Praktycznie może to być każdy, kto jest dorosły i posiada pisemne upoważnienie podpisane przez właściciela. Jest nieprawdą, że takie upoważnienie musi być notarialne. Ustawa ani inne prawo nic na ten temat nie mów. Dlatego też należy czytelnie napisać, kto upoważnia, kogo i do czego. Następnie poprosić daną osobę, aby na początku zebrania zgłosiła się do osoby prowadzącej zebrane i podpisała listę obecności swoim nazwiskiem dodając przy tym sowa „z upoważnienia”. Dobrze jest pisząc upoważnienie mieć przed sobą porządek obrad, ponieważ przedmiot zakres upoważnienia powinien być określony konkretnie najlepiej do takich czynności, jakie są zawarte w spodziewanym porządku obrad.

Kiedy zebrane jest prawomocne?

Zebrane właścicieli może podejmować wiążące decyzje w momencie, kiedy jest obecnych na zebraniu ponad 50% właścicieli liczonych według udziałów.

Czy uchwały podjęte na zebraniu są ostateczne?

Uchwały są wiążące, ale nie konieczne ostateczne. Każdy właściciel ma prawo każdą podjętą uchwałę zaskarżyć do sądu w terminie 6 tygodni od daty jej przyjęcia. Jedna należy pamiętać, że zaskarżenie takiej uchwały nie wstrzymuje jej wykonania. Wstrzymać uchwałę może tylko sąd prawomocnym orzeczeniem. Właściciel skarżący uchwalę musi udowodnić przed sądem, że jest ona podjęta niezgodne z prawem lub w sposób ewidentny narusza jego własność prywatną. Wszystkim chętnych do takiego załatwiania sprawy uprzedzam, że przegrana w najprostszej sprawie niesie za sobą koszty przekraczające na pewno 300 zł. Zamiast sądu polecamy dyskusje negocjacje oraz szukanie porozumienia.

Czy uchwała wspólnoty mieszkaniowej podjęta na ogólnym zebraniu tejże wspólnoty może być przez zarząd wspólnoty w jakimkolwiek stopniu zmieniana, bez uzgodnienia tych zmian ze wspólnotą lub z samą radą wspólnoty?

Uchwały zebrania może zmieniać tylko zebranie. Działanie zarządu przekraczające upoważnienie właścicieli może być nawet uznane za przestępstwo, dlatego nikomu nie radzę stosowania takich praktyk. Jeśli chodzi o radę właścicieli, to trudno mi się wypowiadać o kompetencjach bytu, którego w ustawie o własności lokali nie ma. Rada właścicieli jest wymysłem urzędników, który co prawda ma swoje plusy, takie, że w radzie skupiają się najaktywniejsi właściciele, z szeregów, której wyłania się przyszły zarząd wspólnoty, ale z drugiej strony jest to ciało nieumocowane prawnie, a co za tym idzie – może być wykorzystywane do manipulacji przez np. administrację.

Jako zarząd wspólnoty zamierzamy przeprowadzić przetarg na wymianę instalacji gazowej. W związku z tym uprzejmie prosimy o podanie trybu przeprowadzenia takiego przetargu przez nasz zarząd?

Zgodnie z prawem przetarg jest pojęciem prawnym zaczerpniętym z ustawy o zamówieniach publicznych. Tej ustawie nie podlegają wspólnoty mieszkaniowe, w których ponad 50% własności mają indywidualni prywatni właściciele. Dlatego nie przeprowadza się przetargów we wspólnocie. We wspólnocie można przeprowadzić konkurs ofert. Robi się to tak, że na podstawie projektu wykonuje się ślepy kosztorys. Zapytaniem ofertowym jest w takim układzie prośba o wypełnienie kosztorysu ślepego. Kto zaproponuje najniższą cenę i jest dla zarządu wiarygodny – ten wygrywa. Zarząd, robiąc kosztorysy, powinien mieć wynajętego inspektora nadzoru, który z kolei powinien zrobić kosztorys, następnie zweryfikować oferty, doradzić w sprawach treści umowy, nadzorować pracę w czasie jej wykonywania, odebrać pracę i zweryfikować jej wartość. To pokrótce tyle. Oczywiście można ten proces dowolnie komplikować. Jednak należy zwrócić uwagę na fakt, że wspólnota jest tak naprawdę prywatną własnością jej członków i powinni oni kierować się przede wszystkim zdrowym rozsądkiem.

Po co zbiera się oświadczenia o ilości zamieszkałych osób w mieszkaniu?

Informacja o ilości zamieszkałych osób jest potrzebna do określenia ile dany właściciel powinien płacić za wywóz śmieci. W przypadkach, kiedy lokal nie jest wyposażony w liczniki na wodę przyjmuje się ryczałtowe zużycie na jedną zamieszkała osobę. Ilość osób zamieszkałych w lokalu jest czasami potrzebne do rozliczenia wody technicznej. Taki przypadek zachodzi wtedy, kiedy w danym budynku niektóre lokale są wyposażone w liczniki, a inne nie.

Co oznacza pojęcie zamieszkania w lokalu?

Tak naprawdę to nie wiadomo. Przyjmuje się, że osobą zamieszkałą w lokalu jest osoba, która w sposób nieepizodyczny przebywa w nim śpiąc, jedząc i myjąc się. Dobrze zdefiniowane pojęcie zamieszkania można znaleźć w prawie wyborczym. Mimo jego ograniczonego zastosowania do potrzeb wspólnoty ma ono ostrą i jednoznaczną wykładnię. Osobą zamieszkałą w danym lokalu jest osoba, która pod tym adresem występuje w spisie wyborców.

Jak można bronić się przed fałszowaniem oświadczeń?

Należy stwierdzić, ze podpisanie fałszywego oświadczenia jest czynem karalnym. Jest to typowe poświadczenie nieprawdy. Niestety wykazanie właścicielowi, ze złożył niezgodne z prawdą oświadczenie nieraz jest bardzo trudne i wymagałoby wiele zabiegów detektywistycznych. Często spotykamy się jednak ze sprawami ewidentnymi. Dlatego coraz częściej w takich przypadkach zarząd wspólnoty na takim oświadczeniu składa swoje, które stwierdza, że oświadczenie pana X nie jest zgodne z rzeczywistością i postanawia obciążać takiego X wyższym ryczałtem niż ten, który wynika z oświadczenia. Taka sytuacja powoduje, że dany X musi udowodnić, że zamieszkuje u niego ilość osób, którą wykazał.

Jak często należy aktualizować dane o ilości zamieszkałych osób?

Teoretycznie każdy właściciel powinien zawiadamiać zarząd o zmianie ilości osób zamieszkałych w jego lokalu. Praktyka wykazuje, że jest to rzadkie zjawisko a jeśli wchodzi w grę zwiększenie ilości tych osób wręcz niespotykane. Dlatego dobry zarządca powinien zbierać oświadczenia przynajmniej raz w roku.

Co to jest nadwyżka za centralne ogrzewanie?

Wspólnota płaci za dostarczenie ciepła do budynku SPEC-owi z pieniędzy, które zbiera w postaci zaliczek. Zaliczki te są zbierane miesięcznie przez cały rok w odniesieniu do 1m2 powierzchni użytkowej mieszkania. Po zakończeniu roku sumuje się ilość pieniędzy zebranych z zaliczek i porównuje z sumą wszystkich opłat poniesionych za dostawę ciepła. Jeśli suma ta jest dodatnia, to oznacza, że jest nadwyżka, jeśli ujemna, to jest niedobór.

Jak się rozlicza nadwyżkę lub niedobór?

Robi się to dokładnie tak samo, jak się zbiera zaliczki. Kwotę nadwyżki lub niedoboru dzieli się przez powierzchnię użytkową budynku. Wynik informuje nas, ile trzeba oddać lub pobrać od każdego metra powierzchni użytkowej lokalu. Następnie otrzymany wynik mnoży się przez m2 w danym mieszkaniu i wychodzi nam – ile dany właściciel musi otrzymać zwrotu lub dopłacić.

Kiedy powinno się rozliczać i zwracać nadwyżkę lub niedobór?

Teoretycznie można zrobić to nawet ok. 20 stycznia. Jednak praktycznie robi się to po dorocznym zebraniu właścicieli, ponieważ wyniki za poprzedni rok na świadczeniach dają pewne możliwości wpływania na plan na nachodzący rok. Z przyczyn praktycznych nie powinno się rozliczać świadczeń wcześniej niż w maju. Wynika to stąd, że z punktu widzenia płynności finansowej wspólnota ma najmniej pieniędzy właśnie w kwietniu i zbyt wczesny zwrot może spowodować brak możliwości zapłacenia ostatniej wysokiej faktury za ogrzewanie.

Czy można zadysponować nadwyżką za centralne ogrzewanie inaczej, tzn. przeznaczyć ją na jakiś inny cel, nie oddając jej właścicielom?

W świetle wielu orzeczeń sądów w tej sprawie nie ulega wątpliwości, że nadwyżkę trzeba rozliczyć i dokonać zwrotu tych pieniędzy. Jednak istnieją sposoby prawne, które w istocie sprowadzają sprawę do tego, że nadwyżkę można skierować np. na fundusz remontowy lub niedobór na centralnym pokryć z innych dochodów wspólnoty.

Czy jeśli właściciel skarży jakiejś sprawie Wspólnotę mieszkaniową to zarząd tej wspólnoty może wykorzystywać pieniądze wspólnoty na wynajęcie adwokata?

Tak, może. Koszty sądowe spraw, które dotyczą wspólnoty są kosztami całej wspólnoty i są pokrywane przez wszystkich właścicieli łącznie z tymi, którzy są stroną przeciwko wspólnocie. Czym innym jest natomiast na przykład sprawa o zniesławienie, którą toczy po ostatnim zebraniu przewodniczący wspólnoty z jednym właścicielem. Tu, każda ze stron koszty sądowe musi ponieść, jako osoba prywatna.

Czy można obciążyć dodatkowymi kosztami właściciela mieszkania, który przez fakt swojego zamieszkania powoduje dodatkowe koszty sprzątania?

Czy można obciążyć dodatkowymi kosztami właściciela mieszkania, który przez fakt swojego zamieszkania powoduje dodatkowe koszty sprzątania?

Najważniejsze kontakty


SEKRETARIAT I AWARIE


IWONA BODZON

tel. 22 824 03 01; 22 824 01 51 wew. 101 

e-mail: admfelix@admfelix.pl

 


DZIAŁ KSIĘGOWOŚCI


IWONA RAJCHEMBA

tel. 22 824 03 01; 22 824 01 51 wew. 105

e-mail: ksiegowosc@admfelix.pl

 


DZIAŁ KSIĘGOWOŚCI


MAGDALENA SOBIECKA

tel. 22 824 03 01; 22 824 01 51 wew. 107

e-mail: ksiegowosc@admfelix.pl


DZIAŁ WINDYKACJI


IWONA RŻYSKO

tel. 22 824 03 01; 22 824 01 51 wew.112

e-mail: iwona.rzysko@admfelix.pl

 


DZIAŁ ADMINISTRACYJNO – TECHNICZNY

MIROSŁAW OKO

tel. 22 824 03 01; 22 824 01 51 wew.103

e-mail: moko@admfelix.pl

 


DZIAŁ ADMINISTRACYJNO – TECHNICZNY

MARCIN LASKOWSKI

tel. 22 824 03 01; 22 824 01 51 wew.104

e-mail: mlaskowski@admfelix.pl

 


DZIAŁ ADMINISTRACYJNO – TECHNICZNY

BOGDAN ŚLĘZAK

tel. 22 824 03 01; 22 824 01 51 wew.104

e-mail: bslezak@admfelix.pl

 


DZIAŁ ADMINISTRACYJNO – TECHNICZNY

ROBERT PAŁKA

tel. 22 824 03 01; 22 824 01 51 wew.113

e-mail: rpalka@admfelix.pl